En tant que syndic bénévole, vous pensez peut-être que votre copropriété est bien assurée parce qu’un contrat existe.Mais entre les garanties absentes, les surfaces mal déclarées et les sinistres déclarés trop vite, certaines erreurs peuvent coûter cher à la copropriété — et vous exposer directement.
Voici les 7 points à vérifier pour éviter les mauvaises surprises dans votre contrat multirisque immeuble.
Erreur n°1 : garder le même contrat pendant des années sans le revoir
C’est l’erreur la plus courante.
Dans de nombreuses petites copropriétés, le contrat d’assurance est reconduit automatiquement, parfois sans réelle analyse des garanties, des plafonds, des franchises ou des exclusions.
Or, les besoins d’une copropriété évoluent :
- Travaux réalisés dans l’immeuble ;
- Changement d’usage d’un lot ;
- Création ou modification de parties communes ;
- Ajout de caves, garages ou dépendances ;
- Présence d’un commerce ou d’un restaurant ;
- Sinistres passés ;
- Hausse des primes ;
- Évolution des garanties du marché.
Les contrats récents peuvent intégrer des garanties plus adaptées, notamment sur la recherche de fuite, les dommages en parties communes ou l’accompagnement juridique.
Un contrat ancien n’est pas forcément mauvais, mais un contrat qui n’est jamais revu est un risque.
Erreur n°2 : déclarer une mauvaise surface à l’assureur
La surface déclarée est un point critique.
Il arrive que la surface indiquée au contrat corresponde uniquement aux logements, sans intégrer correctement les parties communes, caves, garages, combles, locaux techniques ou annexes.
En cas de sinistre, l’expert mandaté par l’assureur peut constater un écart entre la surface déclarée et la réalité de l’immeuble.
Exemple : la copropriété a déclaré 1 000 m², mais l’expertise révèle 1 500 m². L’assureur peut alors considérer que le risque a été sous-évalué. La conséquence peut être une indemnisation réduite de 50% (soit à hauteur de l’erreur entre la surface déclarée et la surface réelle).
C’est l’un des cas les plus frustrants : la copropriété a payé une assurance pendant des années, mais elle n’est pas indemnisée à la hauteur attendue parce que les informations de départ étaient inexactes.
La solution : faire vérifier les surfaces, les dépendances et les usages avant de souscrire ou de renégocier le contrat. Chez Groupe FEA, cette vérification est systématique à la mise en place d’un nouveau contrat, pour éviter toute mauvaise surprise.
Erreur n°3 : choisir uniquement le contrat le moins cher
Réduire les charges est une préoccupation légitime. Dans une petite copropriété, chaque euro compte.
Mais choisir une assurance uniquement parce qu’elle est moins chère peut se révéler beaucoup plus onéreux en cas de sinistre.
Un bon contrat doit être comparé sur les garanties proposées et la prise en charge en cas de sinistre.
Deux contrats peuvent avoir une prime proche, mais offrir des niveaux de protection très différents.
Le bon objectif n’est pas payer le moins cher possible mais de payer le bon prix pour les bons risques.
Erreur n°4 : oublier la recherche de fuite
Les dégâts des eaux font partie des sinistres les plus fréquents en copropriété : robinet oublié, joint de douche défectueux, canalisation ancienne, infiltration, défaut d’entretien, fuite encastrée…
Le problème n’est pas seulement de réparer les dommages. Il faut d’abord trouver l’origine de la fuite.
Sur les anciens contrats, la recherche de fuite peut être absente, limitée ou mal prise en charge. Dans ce cas, la copropriété peut devoir payer elle-même l’intervention d’un professionnel pour localiser la fuite.
Or, dans un immeuble, cette recherche peut vite devenir coûteuse : ouverture de murs, inspection de canalisations, tests, passage par plusieurs logements, coordination entre copropriétaires et occupants.
Une assurance copropriété moderne doit prévoir une garantie claire sur la recherche de fuite pour éviter les surcoûts.
Erreur n°5 : ne pas couvrir correctement les biens situés dans les parties communes
Beaucoup de copropriétés pensent que les parties communes ne contiennent rien de valeur.
En réalité, elles peuvent abriter des vélos, du mobilier entreposé, du matériel d’entretien, …
En cas de vol, d’incendie ou de dégât des eaux, la question de l’indemnisation peut devenir sensible.
Certaines assurances intègrent une garantie « dommages mobiliers en parties communes », avec des plafonds pouvant couvrir plusieurs milliers d’euros selon les contrats.
C’est une garantie souvent oubliée, mais très utile dans la vie réelle d’une copropriété.
Erreur n°6 : ne pas déclarer un changement d’usage dans l’immeuble
Un immeuble composé uniquement d’habitations ne présente pas les mêmes risques qu’un immeuble accueillant un commerce, un restaurant, un local professionnel ou une activité spécifique.
Lorsqu’un usage change, l’assurance doit être réétudiée.
Exemple : une partie importante du bâtiment est occupée par un restaurant. Le risque incendie, dégât des eaux, extraction, fréquentation du public ou responsabilité civile peut être différent. Si cette information n’est pas clairement déclarée, la copropriété peut rencontrer des difficultés en cas de sinistre.
Là encore, il ne s’agit pas forcément de payer beaucoup plus cher. Il s’agit surtout d’être correctement assuré par rapport à la réalité du risque, et être bien couvert en cas de sinistre.
Un courtier spécialisé peut rechercher un contrat multirisque immeuble adapté, qui ne se limite pas à une tarification avantageuse, mais prend aussi en compte l’entretien, la configuration et l’usage de l’immeuble.
Erreur n°7 : déclarer trop vite un sinistre à l’assurance
Lorsqu’un problème survient, le premier réflexe est souvent d’appeler l’assureur et de déclarer un sinistre. Pourtant, toutes les situations ne nécessitent pas forcément une déclaration immédiate.
Dans certains cas, le problème peut être réparé rapidement, le montant de réparation est inférieur à la franchise, il faut d’abord comprendre l’origine exacte du dommage, …
Dans ces cas-là, une déclaration trop rapide peut inscrire un sinistre au dossier de la copropriété alors que l’intervention de l’assurance n’était pas indispensable.
Or, l’historique des sinistres peut peser sur les conditions de renouvellement, les primes ou la capacité à trouver un nouvel assureur.
C’est là que l’accompagnement d’un courtier prend tout son sens : il peut analyser la situation avant déclaration, conseiller le syndic bénévole et éviter d’alourdir inutilement le dossier de la copropriété.
Chez Groupe FEA, nous accompagnons également les copropriétés ayant déjà déclaré plusieurs sinistres sur les trois dernières années, pour trouver le bon contrat d’assurance au bon tarif.
Comment éviter ces erreurs ?
La meilleure solution consiste à faire réaliser un audit du contrat multirisque immeuble de la copropriété, afin d’éviter des erreurs qui coûteraient cher en cas de sinistre.
Avant d’accepter une hausse de prime ou de renouveler automatiquement votre contrat, faites vérifier votre assurance copropriété.
Contactez Arnaud Crevisy pour identifier les failles de votre contrat et trouver une couverture plus adaptée.
